Melisa Öztürer ÖZKAN
Türkiye’nin gündeminde son günlerde en çok konuşulan başlıklardan biri emlak vergisi…
Takdir komisyonları tarafından belirlenen arsa ve arazi değerlerindeki fahiş artışlar, 2026 yılından itibaren milyonlarca ev ve işyeri sahibini zor durumda bırakacak gibi görünüyor. Piyasa rayicinin çok üzerinde, kimi bölgelerde mevcut değerin 40-50 katına ulaşan bu takdirler, hem mal sahiplerini hem kiracıları endişelendirmiş durumda…
Önümüzdeki süreçte vergi yükünün ödenemez hale gelmemesi için ya yargı yoluna başvurulması ya da acil yasal düzenleme yapılması gerekiyor. İşte bu kritik gelişmeleri ve vatandaşların atabileceği adımları uzmanıyla konuştuk. Eski SGK Başkanı, Yeminli Mali Müşavir Bağımsız Denetçi Fatih Acar, merak edilenleri yanıtlayarak emlak sahiplerine önemli çağrıda bulundu…
1. Son günlerde tartışılan konuların başında 2026 ve sonraki yıllarda çok yüksek emlak vergisi ödemesi sonucunu doğuracak takdir komisyonlarınca belirlenen fahiş arsa ve arazi takdirleri. Milyonlarca ev ve işyeri sahibi ve kiracılar bu konuda büyük endişe içinde. Bize durumu kısaca özetler misiniz?
Milyonlarca kişiyi ilgilendiren ve kamu oyunu en çok meşgul eden konulardan biri de 4 yılda bir yenilenen ve takdir komisyonları tarafından belirlenerek tebliğ işlemleri 30 Haziran 2025 günü akşamına kadar yapılmış sayılan fahiş arsa ve arazi takdirleri konusu. Önümüzdeki süreçte mal sahibi ve kiracıları sıkıntıya sokacak bu konuda mutlaka makul bir çözüm yolu bulunmalı.
Emlak vergisi ülkemizde motorlu taşıtlar vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi vergilerle beraber servet üzerinden alınan vergilerin en tipik örneklerindendir. Belediyeler tarafından tahsil edildiği için de belediye gelirleri arasında genel bütçeden aktarılan paylardan sonraki ikinci önemli gelir kalemidir.
Bilindiği üzere emlak vergisi, her 4 yılda bir takdir edilen arsa ve arazi metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanıyor. İlk yılı izleyen üç yılda ödenecek vergi, yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor.
2025 yılı bina, arsa ve araziler için 2026-2029 yıllarına ait uygulanacak emlak vergi değerlerinin tespitiyle ilgili asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıldı. Bu kapsamda 2025 yılı takdir işlemleri Takdir komisyonları tarafından , 2026-2029 yılları arasında emlak vergisi tahakkuku için geçerli olacak takdir işlemlerini tamamladılar ve kararların ilgililere (ticaret odaları, muhtarlıklar vs.) tebliği işlemleri 30 Haziran 2025 günü akşamına kadar yapıldı.
Dört yılda bir yapılan değerlemelerde ise Kanunda herhangi bir alt veya üst sınır belirlenmediği için takdir komisyonları bu gelişmeleri de dikkate alarak değer takdiri yapmak durumundadırlar.( Normal şartlarda, emlak vergisi kanununa göre bu dört yıllık süre içerisinde de vergi değerini anlamlı ölçüde değiştirecek; yeni bina inşa edilmesi, imar durumu değişmesi veya şehir, kasaba ya da köyde emlak vergi değerini %25’ten fazla değiştirici bir gelişme söz konusu olması)
2. Geçmiş yıllarda buna benzer sıkıntılar yaşandı mı?
2017 yılında yasal düzenleme ile müdahale edilmişti.
Uygulamada istisnai bazı zamanlarda bu değer takdirlerinde gereğinden fazla artışların yapıldığı durumlar söz konusu olabilmiştir. Nitekim 2017 yılı arazi ve arsa değer takdirlerinde aşırı artışların görülmesi üzerine Hükümet tarafından yasal düzenleme ile müdahale edilme gereği doğmuştur. Emlak Vergisi Kanununa 7061 sayılı Kanun’la eklenen geçici 23’ücü madde ile: yapılan diğer takdirlerinde 2017 yılı emlak vergisine esas birim değerlerin %50 sinden fazla artış olan durumlarda 2017 yılı için uygulanan değerlerin %50 fazlasının dikkate alınacağı, takip eden yıllarda emlak vergisi değerinin belirlenmesinde baz değer olarak hesaplanan bu yeni değerin dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır. Böylece çıkan ve vergi ödemesi sırasında ortaya çıkabilecek birçok ihtilaf sonlandırılmıştır.
Doğrusu 2017 yılında yapılan değer takdirlerinde dahi bu yılki kadar fahiş artışlar görülmemişti. Bu yıl birçok ilde piyasa rayicinin de çok üzerinde mevcuttaki değerin 40-50 katına kadar artış olan değer takdirleri söz konusu olmuştur. Bu durum birçok vatandaşın dava açma yoluna gitmesine neden olan bir sunucu doğuracaktır. Değer takdirlerine dava açmak için adli tatil nedeniyle 8 Eylül son gün olacaktır. Bu aşamada haberdar olamayan vatandaşlar açısından önümüzdeki yıl mart, nisan, mayıs aylarında emlak vergilerini ödemek istediklerinde karşılarına çıkan rakamların ödenemez olduğunu görmeleri ile ikinci bir dava furyası daha ortaya çıkabilecektir.
3. Takdir edilen bu yüksek bedeller nedeniyle emlak sahipleri nasıl bir yol izlemeli? Dava açma hakları var mı? Dava açma dışında bu sorun nasıl çözülecek?
Bu konuda emlak vergisi mükelleflerine büyük bir sorumluluk düşüyor. Konuyu takip etmezler ve dava açmazlarsa, fahiş takdirler üzerinden hesaplanacak emlak vergilerini ödeme zorunda kalacaklar.
Emlak vergisi mükelleflerinin takdir kararlarını muhtarlıklara asılan ilan panolarından öğrenmeleri mümkün olduğu için, bu yolla öğrendikleri değerleri öğrendikleri tarihten itibaren 30 gün içinde dava konusu edebilmelerinin mümkün.
Ancak muhtarlıklarca bu değerler mükelleflere tebliğ edilmediği için, öğrenme tarihinin belirlenmesinde birtakım sorunlar yaşanmaktadır.Bazı mükellefler bu sorunu önceden gördükleri için takdir kararlarının muhtarlıklara tebliği işlemlerinin 30 Haziran 2025 gününe kadar yapılmış olması nedeniyle, bu tarihten itibaren 30 gün içinde 20 Temmuz akşamına kadar davalarını açtılar.Bu tarihe kadar dava açmamış mükellefler bakımından bu tarihin adli tatil süresi içinde kalması nedeniyle davaların, adli tatil süresi bittikten sonraki 7 gün içinde açılabileceğini belirtmek isterim.
Davaların genel olarak takdir kararlarının iptal talebi ile açılacağını söyleyebilirim. Bu durumda mahkeme, takdir kararını iptal ederse takdir komisyonunun derhal toplanması ve yeni bir değer tespiti yapması gerekir.. Bu değerlerin de dava konusu edilmesi mümkün. Açılacak davalarda iptal istemi yanında olması gereken makul değere mahkeme kararında yer verilmesinin talep edilmesinde fayda var.
Vergi mahkemesince verilen kararlar, takdir komisyonunca belirlenen değerlerin belli bir oranda artırılması veya azaltılması veyahut yeni bir değer belirlenmesi şeklinde olabilir,Budurumda takdir komisyonlarının yeni bir değer belirlemesine gerek kalmaz, dolayısıyla emlak vergileri vergi mahkemesi kararları esas alınarak hesaplanır.
Açılacak davalarda takdir kararlarının iptali yönünde talepte bulunabileceği gibi kararın belli bir kısmının makul olduğu, ancak yüksek olması sebebiyle belli bir kısmının iptal edilmesi gerektiği yönünde de talepte bulunulabilir.
Bu durumda kararın ne kadarlık kısmının makul olduğu yeniden değerleme, yurt içi üretici fiyat endeksi, tüketici fiyat endeksi, döviz kurlarındaki artışlar gibi kriterlerle belirlenebilir.
Konuya ilişkin mutlaka yasal düzenleme yapılarak sorun çözülmelidir.
Buna göre, TBMM’nin, 21 Temmuz Pazartesi gününden itibaren 1 Ekim Çarşamba günü saat 14.00’te toplanmak üzere tatile girmesine, Genel Kurulun 20 Temmuz tarihli 113’üncü birleşiminde karar verildi.
Şu an Türkiye Büyük Millet Meclisi tatilde olduğu için bugünlerde bir yasal düzenleme teklifi verilmesi ve bunun mecliste görüşülmesi mümkün değil. Yasal düzenleme görüşmelere Ekim ayından itibaren başlayabilecektir. Bu da takdirlere ilişkin dava açma süresinin sona ermesi anlamına geleceğinden haberi olan vatandaşlar açısından yoğun bir dava açılması trafiği yaşanacaktır.Bu nedenle bizim önerimiz Sayın Cumhurbaşkanımızın konuya el atması ve yasal düzenleme yapılacağı mesajını vermesiyle, vatandaşların mağduriyetinin ortadan kaldırılması ve vergi mahkemelerinin bu tür davalarla meşgul edilmesinin önüne geçilmesidir.
Konuyla ilgili yukarıda açıkladığım gibi takdir kararlarına karşı dava açma sürecine ilişkin bir düzenleme olmaması nedeniyle büyük bir karmaşa yaşanıyor. Genel dava açma süreci emlak vergisinin yapısına uygun değil ve karmaşa yaratıyor, bu nedenle bu konuda dava açma süresine ilişkin özel bir düzenleme yapılmalı.Yapılması gereken bir diğer yasal düzenleme artışların belli bir oranla veya belli bir kritere göre hesaplanacak tutarla sınırlandırılmasının sağlanmasıdır.
4. Aslında bu sorun sadece emlak vergisi sorunu değil. Genel olarak gelir vergisi ve kurumlar vergisi açısından da değerlendirilmesi gereken bir konu. Bu sektörde ciddi rantlar da var. Bunların vergilendirilememesi sorunu var. Bu konularda da bir şey söylemek ister misiniz?
Bu sorunun temelinde yatan en önemli konu hem alıcı hem de satıcıdan , alış/satış işlemi için beyan edilen konut fiyatının %2’si kadar toplamda %4 olacak şekilde (her bir taraf %2) harç alınmasıdır. Harç bedelinin yüksek olması nedeniyle alım satım işlemlerinde bedeller çok düşük gösteriliyor. Bu konuda gerekirse radikal bir karar alınması ve harç bedelinin binde 1-2 gibi çok düşük seviyede tutularak sistemin sağlıklı bir şekilde kayıt altına alınması ve gerek gelir vergisi gerek kurumlar vergisi açısından doğru beyanlara ulaşılması sağlanmalıdır.
Bir diğer konu bugüne kadar gayrimenkul satışlarının mercek altına alınması ve vergilendirilmesi konusunda ciddi bir çalışma yapılmamasıdır. İlgili kanunlarda Ticari kazanç ve değer artışı kazancı olarak tanımlanan bu kazanç türü ile ilgili Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkilileri konunun tarafı olan TOBB,TÜRMOB TESK ve diğer sivil toplum kuruluşları ile müşterek bir çalışma yürütülmeli ve bu konudaki kayıt dışılığı tamamen ortadan kaldıracak önlemler hayata geçirilmelidir.
Daha öncede ifade ettiğim gibi Sadece bu konu değil bu ve benzeri tüm konularda yaşadığımız sorunların çözümü ehil ve dürüst kadroların yönettiği güçlü kurumlar ve herkese adil ve tarafsız uygulanacak kurallar sisteminin uygulanmasıdır. Ülkemiz yetişmiş insan kaynağı ve yeterli finansa sahip bir ülkedir.İyi bir b finans yönetimi ve insan kaynakları yönetimi ile bu sorunlar çok rahat bir şekilde çözülebilir.