Bilindiği üzere mart ayı 2025 yılında elde edilen gelir vergisine tabi kazanç unsurlarının beyanı açısından son derece önemli. Cezalı duruma düşmemek bakımından özellikle Hazine Ve Maliye Bakanlığı tarafından özel önem verilen ve yapılan teknik altyapı çalışmaları ile yakından takip edilen kira gelirlerinin doğru beyan edilmesi önemli. Artık ilgili bakanlık bu gelirler açısından gerekli önlemleri almış olup kayıp ve kaçak veya eksik beyana izin vermiyor. Bu yazımızda kira gelirleri nedeniyle milyonlarca mükellefimizi ilgilendiren bu konuyu tüm ayrıntılarıyla değerlendireceğiz.
Beyannamenin Verilme Zamanı ve Yeri:
Mükelleflerin, 2025 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 1 Mart – 31 Mart 2026 tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekmektedir.
Beyannameler;
♦ Hazır Beyan Sistemi aracılığıyla internet ortamından,
♦ Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından,
♦ Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan,
♦ Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
♦ Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
♦ İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden, verilebilir.
Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin ilk taksitinin beyanname verme son günü olan 31 Mart 2026 tarihine kadar, ikinci taksitinin de 31 Temmuz 2026 tarihine kadar iki eşit taksitte ödenmesi gerekmektedir.
31 Mart 2026 Tarihine Kadar Kimler Kira Gelirleri İle İlgili Beyanname Verecek?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir.
• Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden; 2025 yılı içerisinde toplam 47.000 TL üzerinde konut kira geliri elde edenler beyanname vereceklerdir.
• Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, her bir ortak için istisna ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, her bir konut için ayrı ayrı değil, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanır.
• Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler kira gelirleri istisnasından faydalanamayacaktır.
• Gerçek usulde gelir vergisine tabi ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamayacaktır.
• 2025 yılı içerisinde 47.000 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı 1.200.000 TL’yi geçenler 47.000 TL’lık mesken istisnasından yararlanmayacaklardır.
• İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarını beyanname verme sınırını (2025 yılı için 330.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.) beyanname vereceklerdir.
• Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulanmasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2024 yılı için 18.000 TL) aşanlar beyanname vereceklerdir. Gelirin beyan sınırını geçmesi halinde, geçen kısmın değil gelirin tamamının 2024 yılı için verilecek beyannameye dahil edilmesi gerekiyor.
Özellikli Durumlar
1. Kira Gelirinin Elde Edilme Zamanı
Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Örneğin: 2024 ve 2025 yılları kira gelirleri topluca 2025 yılında tahsil edilmiş ise, 2025 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
Ancak, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek ilgili yıllarda beyan edilir. Örneğin: 2025 ve 2026 yılları kira gelirleri topluca 2025 yılında tahsil edilmiş ise, her yıla ait kira bedeli ilgili yılda beyan edilecektir.
2. Döviz Cinsinden Elde Edilen Kiralar
Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir. Borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen kur üzerinden Türk Lirası’na çevrilerek, kira geliri aşağıda açıklanan şartlara göre beyan edilir.
3. İş Yeri Olarak Kiralanan Gayrimenkullerde Vergi Tevkifatı (Stopajı)
Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan belirli kişi ve kuruluşlar, gerçek kişilere ve belirli kuruluşlara yaptıkları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri brüt kira üzerinden %20 oranında vergi kesecekler ve iradı elde eden adına vergi dairesine ödeyeceklerdir.
Kimlerin hangi ödemeler için vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılmıştır.
4. Kira Geliri Matrahının Hesabında İndirilebilecek Giderler
Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın tespiti için, kira gelirlerinden indirilecek giderler konusunda seçilebilecek iki yöntem vardır.
a) Gerçek Gider Yöntemi (GVK Md.74)
b) Götürü Gider Yöntemi
Mükellefler gerçek veya götürü gider usulünden sadece birini seçmek mecburiyetindedir, her ikisini birden kullanmazlar.
Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi Halinde Hesaplanan Gider Tutarı;
♦ Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılmaktadır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yönteminin seçilmesi mümkün değildir.
♦ Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri, gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler.
♦ Hakları kiraya verenler, götürü gider yöntemini kullanamazlar.
♦ İş yeri kira geliri ile birlikte hakların kiraya verilmesinden de gelir elde eden mükellefler, verecekleri gelir vergisi beyannamelerinde gerçek gider yöntemini seçmek zorundadırlar.
♦ Bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
5. Kira Gelirlerine Uygulanacak Diğer İndirimler Nelerdir?
Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 89 uncu maddesinde yer alan Hayat/Şahıs Sigorta Primleri Eğitim ve Sağlık Harcamaları Bağış ve Yardımlar Sponsorluk Harcamalarını tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabileceklerdir.
6.Kira Tahsil Edilmediyse Beyanname Verilmesi Zorunlu mu?
Kira gelirinde tahsilat esası geçerlidir. Yani tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir.
Kiraya verilen bir konut için kiracıdan hiç kira tahsil edilemediyse beyannamede verilmeyecektir ya da ne kadar kira geliri tahsil edildiyse sadece tahsil edilen kısım beyannameye dahil edilecektir.
Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır.
7.Kiralar Bankadan Ödenmek Zorunda mı?
İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsikine yönelik olarak 2024 yılı içerisinde düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre;
• Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunludur.
• Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de tevsik kapsamındadır.
• Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında değildir.
• Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, tevsik zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
• Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/ unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.
Örnek:
Mükellef (A), Üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 168.000 TL, 120.000 TL ve 240.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin, 2025 yılında kiraya verdiği üç konuttan elde ettiği toplam kira geliri(168.000 + 120.000 + 240.000) 528.000 TL’dir.
Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
– Gayrimenkul Sermaye İradı (Konut) = 528.000 TL
– Gayrisafi İratlar Toplamı = 528.000 TL
– Vergiden İstisna Edilen Tutar = 47.000 TL
– Kalan (528.000 – 47.000) = 481.000 TL
– Giderler (Götürü) (481.000 X %15) = 72.150 TL
– Safi İrat (481.000 – 72.150) = 408.850 TL
– Vergiye Tabi Gelir Matrahı = 408.850 TL
– Hesaplanan Gelir Vergisi = 79.389,50 TL
– Ödenecek Gelir Vergisi = 79.389,50 TL