Gayrimenkul sermaye iradının tarifi GVK’nın 70’inci maddesinde yapılmış olup, hangi mal ve hakların (telif hakları hariç), kimler tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı sayılacağı aynı maddede belirtilmiştir.
GVK’nın 70’inci maddesine göre kira gelirine konu mal ve haklar aşağıdaki gibidir:
- Arazi, bina (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri,
- Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
- Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı (İhtira beratının mucitleri veya kanunî mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.), alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar (Bu hakların kullanılması için gerekli malzeme ve teçhizat bedelleri de gayrimenkul sermaye iradı sayılır.),
- Telif hakları (bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır),
- Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,
- Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.
Gayrimenkul sermaye iradında safî iradın nasıl hesaplanacağı 71’inci maddede, gayrisafî hâsılatın ne olduğu ise 72’nci maddede açıklanmış, 73’üncü maddede emsal kira bedeli tarif edilerek, beyan edilecek kira bedelinin bundan düşük olamayacağı belirtilmiş ve hangi hallerde emsal bedelinin uygulanmayacağı hükme bağlanmıştır.
Kanunun 74’üncü maddesinde ise, safî iradın bulunması için gayrisafî hâsılattan indirilecek gerçek veya götürü giderlerin neler olduğu açıklanmıştır.
Gayrimenkul sermaye iratlarına ilişkin konut istisnası, Kanunun 21’inci maddesinde yer almaktadır.
Gayrimenkul Sermaye İradında Beyan
GVK’nın 70’inci maddesinde sayılan mal ve hakları kiraya verenlerden;
- Tevkif yoluyla vergilendirilmiş bulunan ve gayrisafi tutarları toplamı 103’üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2023 yılı için 150.000 TL’yi) aşan tutarda irat elde edenler,
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği mesken (konut) kira geliri istisna tutarını (2023 yılı için
21.000 TL’yi) aşanlar,
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları toplamı 2023 yılı için 8.400 TL’yi aşan mükellefler (örneğin, basit usulde vergiye tabi mükelleflere kiraya verilen yerlerden elde edilen gelirler; ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanların elde ettiği konut kira gelirleri gibi), yıllık beyanname vermek zorundadır.
2023 yılında tutarı 8.400 TL’ye kadar olan tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları beyan edilmeyecektir. Elde edilen gelirin 8.400 TL’yi aşması halinde tamamının beyanı gerekir.
2023 yılında tutarı 8.400 TL’ye kadar olan tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayrimenkul sermaye iratları beyan edilmeyecektir. Elde edilen gelirin 8.400 TL’yi aşması halinde tamamının beyanı gerekir.
Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşamakta olan Türk vatandaşları ise;
- Türkiye’de elde ettiği konut kira geliri 2023 yılı için 21.000 TL’yi aşarsa,
- Bir takvim yılı içinde elde ettiği tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan gayri- menkul sermaye iradı varsa (örneğin, basit usulde vergiye tabi mükelleflere kiraya verİ len yerlerden elde edilen gelirler), yıllık beyanname vermek zorundadır. Ancak Türkiye’de elde edilen gelirin, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratlarından (ücretlerden, serbest meslek kazancından, menkul sermaye iradı ile kurumlardan elde edilen kar paylarından) ibaret olması halinde, tutarı ne olursa olsun beyanname verilmeyecektir (210 Seri No’lu Gelir Vergisi Ge- nel Tebliği ile dar mükellef sayıldıkları için)
Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir. Beyanname, geliri elde eden aile bireyi adına düzenlenerek imzalanacaktır.
Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanır.
Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler, istemeleri halinde vergi dairesinden alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreyi kullanmak suretiyle yıllık gelir vergisi beyannamelerini elektronik ortamda doğrudan kendileri gönderebilecekleri gibi elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları aracılığıyla da gönderebileceklerdir.
Ayrıca beyannamenin, “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla internet ortamında verilmesi mümkün bulunmaktadır. Konuyla ilgili açıklamalara Rehberin 13. Bölümünde yer verilmiştir.
Konut İstisnası:
GVK’nın 21’inci maddesi hükmüne göre, binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın, belli bir kısmı gelir vergisinden müstesnadır. Bu istisnanın 2023 yılı için geçerli tutarı
21.000 TL’dir.
Birden fazla kişinin ortak olduğu konuttan elde edilen kira gelirine, her ortağın payına düşen kısım üzerinden ayrı ayrı istisna uygulanır.
Birden fazla konuttan kira geliri elde edenler, istisnayı kira gelirleri toplamına bir defa uygulayabilirler.
Kira geliri yılın tamamında elde edilmeyip bir kısmında elde edilmiş bile olsa istisna tam olarak uygulanır. Bu hallerde istisnanın kıst uygulanması söz konusu değildir.
İstisna sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için uygulanır. Bir kişi hem konut hem de işyeri kira geliri elde ederse, bunlardan sadece konut kira gelirine istisna uygulanır, işyeri kira gelirine uygulanmaz.
İstisna hâddinin üstünde kira hâsılatı elde edilmesine rağmen bunun beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamaz.
Ticarî, ziraî veya meslekî kazançlarını beyan etmek zorunda olanların, konut istisnasından yararlanmaları mümkün değildir.
İstisna haddinin üzerinde konut kirası elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103’üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı (2023 için 370.000 TL’yi) aşanlar da bu istisnadan faydalanamazlar.
İstisna haddinin altında kira geliri elde edenler, diğer kazanç ve iratları toplamı ne olursa olsun bu istisnadan yararlanabileceklerdir. Başka bir ifade ile istisna haddinin altında kalan konut kira gelirleri, mükellefin diğer gelirleri toplamı 2023 yılında 370.000 TL’yi aşmış olsa bile istisnadan yararlanabilecektir.
Gayrimenkul Sermaye İradının Safî Tutarının Tespiti:
Gayrimenkul sermaye iratlarında safî irat, tahsil edilen gayrisafî kira hâsılatından 74’üncü maddede sayılan giderler indirilmek suretiyle tespit olunur (Md: 71).
Emsal Kira Bedeli Esası:
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamaz. (Md: 73)
Aşağıdaki hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz (Md: 73/1-4) :
- Boş kalan gayrimenkullerin korunması maksadıyla başkalarının ikâmetine bırakılması;
- Konutların, mal sahiplerinin anne, baba ve kardeşlerinin ikâmetine tahsis edilmesi (Bunlardan her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse, bu konutların yalnız birisi hakkında ve kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz);
- Mal sahibi ile akrabalarının aynı evde ikâmet etmesi;
- Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.
Emsal kira bedeli, bina ve arazide, varsa bunların özel mercilerce veya mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası; yoksa VUK’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin ve bu bedel bilinmiyorsa VUK’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.
Gayrimenkul Sermaye İratlarında Stopaj:
GVK’nın 94’üncü maddesinde sayılan kişi ve kuruluşlar tarafından ödenen tüm kira bedelleri yani işyeri kiraları, aynı maddenin 5/a-c bentleri gereğince %20 oranında gelir vergisi kesintisine tabidir. Stopaj yolu ile ödenen vergiler, yıllık beyan esasına göre vergiye tâbi olan mükelleflerde, beyanname üzerinden hesaplanan vergiden indirilir, beyana tabi olmayan mükellefler açısından ise nihaî vergi halini alır.
Yıllık Beyan Esasında Vergileme:
Gayrimenkul sermaye iratları prensip olarak yıllık beyan esasında vergiye tâbidir (GVK Md:85).
Ancak beyana tâbi tüm gelirlerin yıllık tutarları toplamı, yıllık beyan sınırını yani yıllık gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2023’de 150.000 TL’yi) aşmayan tam mükellefler, Türkiye’de vergi tevkifatına tâbi tutulmuş gayrimenkul ve menkul sermaye iratları için yıllık gelir vergisi beyannamesi vermezler ve başka gelirleri için beyanname vermeleri halinde bu iratları beyannamelerine dâhil etmezler.
Buna göre,
- 2023 yılında elde ettiği konut kira geliri istisna tutarı olan 21.000 TL’yi aşanlar,
- Stopaja tabi işyeri kira geliri elde edenlerden, vergiye ve beyana tabi tüm gelirleri toplamı 2023 yılında beyan sınırı olan 150.000 TL’yi aşanlar,
- Diğer mal ve haklardan, stopaja ve istisna uygulamasına konu olmaksızın 2023 yılında 8.400 TL’yi aşan miktarda kira geliri elde edenler, yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundadırlar.
Örnek 1: (B), 2023 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 700.000 TL kira hasılatı elde etmiştir.
(B)’nin elde ettiği konut kira geliri (700.000 TL), 2023 yılı için Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (550.000 TL) aştığından elde edilen kira geliri için istisna uygulanmayacaktır.
Örnek 2: (C), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 70.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 150.000 TL işyeri kira geliri ve 350.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Elde edilen gelir toplamının (70.000 + 150.000 + 350.000 = 570.000 TL) 2023 yılı için Gelir Vergisi Kanunu’nun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret ge lirleri için belirlenen tutarı (550.000 TL) aşması nedeniyle, 70.000 TL’lik konut kira geliri bakımından 21.000 TL’lik istisnanın uygulanması söz konusu olmayacaktır.