Kira artışlarında herkes konutları tartışırken, organize sanayi bölgelerindeki sorun üretimi tehdit eder boyuta ulaştı. Fabrika sahipleri, üretim yapan kiracılarını ya ‘akde aykırılık’ gerekçesini öne sürüyor ya da fabrikayı satmakla tehdit edip, fahiş kira artışları talep ediyor. Bursa’da onlarca ihtilaflı dosya yargıya taşınmış durumda.

Av. Olcay Göçüm, Bursa’daki OSB’lerde çok ciddi bir sorun yaşandığını belirterek, “Asıl sorun organize sanayi bölgelerinde yaşanıyor. Mülk sahipleri, ya kiracılarının fabrika içinde yaptığı işlemleri bahane ediyor ya da fabrikayı satmakla tehdit ediyor. Sanayiciler de  yatırımlarını ve  siparişlerini riske etmemek için, fahiş kira artış taleplerini kabul etmek zorunda kalıyor” dedi.

————————-

Pazartesi Söyleşileri’nde bu hafta güncel bir konuyu masaya yatırıyoruz.

Ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiren, kira meselesi.

Konuğumuz Avukat Olcay Göçüm.

Göçüm, sadece konutlarda değil OSB’lerde de çok ciddi bir sorun olduğunu belirterek, çözüm önerilerini paylaştı.

“TÜFE ARTIŞI ÜZERİNDE KİRA TALEBİ YASAL DEĞİL”

 Kira fiyatlarının yükselmesinden dolayı, çok sayıda ev sahibi kiracısına TÜFE üzerinde zam teklif ediyor. Öncelikle kanun ne diyor, bununla başlayalım.

Ev sahibi kanunda öngörülenin dışında keyfi olarak aylık kira parasında artış yapamaz. Aylık kira parasının nasıl artırılacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi’ne göre, kiraya veren ilk kira dönemini takip eden dört yıl süre boyunca ödenen aylık kira parasına TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle yeni dönem kira parasını talep edebilir. Maddede yer alan düzenleme emredici niteliktedir.  Kira sözleşmesinde TÜFE artış oranının altında artış oranı kararlaştırabilir. Ancak üzerinde artış oranı kararlaştırılamaz. Yasal düzenleme dikkate alındığında, akit başlangıcını takip eden beş yıllık süre geçmedikçe kiralayan “bölgede konut değeri arttı, kira paraları yükseldi” diyerek kira parasının TÜFE artış oranı üzerinde artışını talep edemez, ek ödeme isteyemez.

“TAHLİYE KORKUSUYLA YASA DIŞI TALEBE BOYUN EĞEN KİRACILAR VAR”

Kiracılar TÜFE’yi aşan zam oranlarının yasal olmadığını biliyor mu?

Son zamanlarda sosyal medya ve iletişim araçlarına bağlı olarak toplumun bilinçlendiği bir gerçektir. Ancak buna rağmen ‘tahliye edilirim korkusu’ ile TÜFE artış oranı üzerinde aylık kira parasına yapılan artırıma birçok kiracının ses çıkarmadığı da bir gerçektir.

Bursa için bir rakam vermek gerekirse, kaç ev sahibi, kiracısıyla kira konusunda ihtilaflıdır?

Rakam ve oransal olarak bu soruya kesin cevap vermek mümkün değildir. Ancak, pandemi süreci ve pandemi süresi sonrası kiralanan taşınamazlara ilişkin aylık kira paralarının fahiş miktarda artması nedeniyle kiralayan ve kiracı arasında kira akdinden kaynaklı  ihtilafların çoğaldığını söyleyebilirim.

“TADİLAT GEREKÇESİNE ŞÜPHEYLE BAKILMALI”

Yine son aylarda, bazı ev sahipleri kiracısını evden çıkarmak için tadilat yapacaklarını öne sürüyor. Tadilat gerekçesini öne süren ev sahiplerine karşı kiracılar ne yapmalı?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesine göre; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirilebilir. Esaslı tamir ve tadilat sebebine dayalı olarak mahkemece tahliye kararı verilebilmesi için; öncelikle tadilat projesinin hazırlanması ve yapılacak tadilatın imar amaçlı ve esaslı olup olmadığının tespit edilmesi, tadilat yapıldığı sırada kiralananda oturulmasının can ve mal güvenliği açısından imkansız olması gerekmektedir. Kiracı, kiralayanın ‘ben kiralanan taşınmazda tadilat yapacağım, tahliye etmen gerekir’ talebini hemen kabul etmemelidir. Zira davanın süresinde açılıp, açılmadığına (akdin hitamının takip eden bir ay içinde veya önceden ihtar çekilmiş ise dönem sonuna kadar) bakmalı, tadilat projesi hazırlanıp hazırlanmadığını öğrenmelidir. Tadilat sonrası taşınmazın yeniden kiralanması için, kiracıya teklifte bulunmak zorundadır.

Ev sahipleri hangi durumlarda kiracısını evinden çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyerleri kiralarında tahliye nedenleri tahdidi olarak sayılmıştır.  Yani kiralayan ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere bağlı olarak kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Kiralayan Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. (gereksinim, imar ve inşa, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ) maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 315 (temerrüt nedeniyle tahliye) ve 316. Maddelerinde (akde aykırılık nedeniyle)  düzenlenen nedenlere dayanarak tahliye davası açabilir. Örneğin, kiralayan kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü oldukları kişilerin ihtiyacı için kiracı aleyhine ‘gereksinim nedeniyle’ tahliye davası açabilir. Kiracı kira akdi imzalandıktan sonra kiralanan taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmiş ve tahliye edilecek tarihte taşınmazı tahliye etmemiş ise kiralayan kiracı aleyhine tahliye taahhütüne dayalı tahliye davası açabilir. Kiracı sözleşmede belirtilen süre içinde muaccel hale gelen kira paralarını keşide edilen ihtardan sonra öder ve işbu durum bir yıllık kira dönemi içinde iki kez tekrarlanır ise kiralayan tarafından bir yıllık kira dönemi sonunu takip eden bir aylık süre içinde (önceden keşide edilen tahliye davası ihtarı süreyi koruyacak)  iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilir. Kiracı muaccel hale gelen kira parasını keşide edilen 30 günlük temerrüt ihtarı veya icra kanalı ile gönderilen kira ihtarlı ödeme emrine rağmen 30 günlük süre içinde talep edilen muaccel kira alacağı ödenmez ise  kiralayan tarafından kiracı aleyhine temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.

“EV SAHİPLERİ 5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇABİLİR”

Meseleye biraz da ev sahipleri cephesinden bakarsak, onlar da kiraların gerçek enflasyonun altında kaldığını söylüyorlar. Bu haklı bir gerekçe olabilir mi?

Türkiye bir hukuk devletidir. Önemli olan hukuk kurallarına riayet etmektedir. Mülk sahipleri ödenen aylık kira parasının enflasyon oranı ve yörede oluşan emsal kira paraları karşısında çok düşük kaldığı konusunda haklı olabilir. Ancak kiracı veya kiralayan haklılığını hukuk yolu ile aramalıdır. Örneğin, kiralayan Türk Borçlar Kanunu’nun 344 Maddesine göre akit başlangıcından itibaren beş yıllık süre geçmiş ise hak ve nesafet kuralına göre (çevrede oluşan rayiç bedele göre) kiralanan taşınmazın aylık kira parasının artırılması için kira  tespit davası açılabilir.

“OSB’LERDE DE SORUN BÜYÜK”

Hep konutlar konuşuluyor ama iş yerleri ve fabrikalarda da aynı sorunlar var. Bursa bir sanayi kenti. Yıllık artış oranının üzerinde kira artırımı isteyen fabrika   sahipleri olduğunu duyuyoruz. Özellikle OSB’lerde bu sorun ciddi boyutlara ulaşmış.

Evet, asıl sorun organize sanayi bölgelerinde yaşanıyor. Kiralayan, beş yılık kira süresi dolmamasına rağmen kiracıdan fahiş miktarda aylık kira parası talep etmektedir.

Kiralayan, yüksek kira almak için 2 yola başvuruyor. Birincisi, akde ayrılık iddiasında bulunuyorlar. Nedir akde aykırılık? Mesela, sanayici fabrikasında iç bölmeler yapıyor üretimi daha verimli yapmak için. Fabrika sahibi, bu imalatın  sözleşme ye aykırı olduğunu iddia edip, yüksek kira vermemesi halinde tahliye ile tehdit ediyor. Yargıtay, bu tip durumlarda, kiralayanın iç bölme gibi işlemlerden haberi varsa, zımmı muvafakat kabul edip, kiracıyı haklı buluyor. Ancak, yüzlerce işçi  çalıştıran kiracı, milyonlarca liralık yatırımını ve yetiştirmesi gereken siparişlerini riske etmemek için, yüksek kirayı kabul etmek zorunda kalıyor. Mülk sahiplerinin başvurduğu diğer yol da eğer kira sözleşmesi tapuya şerhli değilse, fabrikayı satmakla tehdit etmeleri. Kiracı çoğu zaman avukatından bu iki gerekçenin hukuka aykırı olduğunu öğrenmesine rağmen, üretime devam etmek için fahiş kiraları kabul etmek zorunda kalıyor. Yine de mahkemelerde çok sayıda dosyanın olduğunu biliyoruz.

“KİRA ARTIŞINA SINIR GETİRİLEBİLİR”

SORU 8: Hükümet kira artışlarını yeniden düzenliyor. Nasıl bir düzenleme bekliyorsunuz?

Adalet Bakanımız Bekir Bozdağ’ın, kira düzenlemesine ilişkin 01.06.2022 tarihinde Yozgat’ta yaptığı açıklamaları değerlendirecek olursak. İlk kira akdi kurulurken bir sınırlama dahilinde kira sözleşmesinin imzalanmasının zorunlu hale getirilmesinin ve denetlenmesinin toplumsal hayatta çok güç olacağını düşünüyorum. Bazı Avrupa ülkelerinde kira akdi kurulurken  bölgelere göre bir sınırlama getirilmiş olduğunu basından öğrenmiş bulunmaktayız. Küçük ölçekli ülkelerde bunu yapmak mümkün olabilir. Ancak ülkemiz gibi büyük ölçekli ülkelerde bunu sağlamak ve denetimini yapmak çok güç ve zor olur. Taşınmaz malikleri maliki olduğu taşınmazı kiralamaktan kaçınabilir. Aylık kira parasının fahiş olarak artış göstermesi üzerine 2000 ve 2001 yıllarında 4531 sayılı yasa ile aylık kira parasının artırılmasına sınırlandırma getirilmiştir. 4531 sayılı yasa ile 2000 yılı için  yüzde 25, 2001 yılı için ise yüzde 10  kira parasının artırılacağına ilişkin geçici  bir düzenleme getirilmişti. Böyle bir yasal düzenleme ile  bölge ve konum farkı gözetmeksizin yasanın uygulanabilirliğinin sağlamak daha gerçekçi olacaktır.

4531 sayılı yasa gibi getirilecek  düzenleme,  devam eden kira ilişkisi için yapılan bir düzenleme olacaktır. İlk kira akdi kurulurken bir sınırlama getirilerek müdahale edilmesinin çok zor olacağını ve gerçekçi olmayacağını düşünüyorum. Zira böyle bir durum muvazaalı kira sözleşmelerinin sayısı çoğaltabilir.

Sorunun yasal düzenlemeyle çözüleceğini düşünüyor musunuz?

4531 sayılı yasada olduğu gibi geçici bir düzenleme yoluna gidilerek ekonomik ve sosyal dengenin sağlanması mümkün olabilir. Zira geçici süre sonunda ekonomik göstergelerin iyiye gitme ihtimali hiçbir zaman göz ardı edilmemelidir.

“PANDEMİ SÜRECİNDEKİ KRİZ BURSA MAHKEMELERİNDE ÇÖZÜLDÜ”

 Pandemi bitti sayılır ama geçen yıl bu zamanlar, kapalı kaldıkları dönemde kirasını ödeyemeyen işletmeler ile mülk sahipleri arasındaki ihtilafı konuşuyorduk. Nitekim konuyla ilgili yargıya taşınan çok sayıda dosya vardı. Sorun çözüldü mü? Mahkemeler nasıl kararlar verdiler?

Pandemi sürecinde özelikle Bursa Bölge Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin emsal kararı ülkemizdeki bütün kiracılar için can simidi oldu. Zira pandemi süreci ile birlikte gelir durumu çok çok düşen kiracılar aylık kira parasını ödemekte zorlandı ve hatta tahliye tehtidi altında kaldı. Özelikle kiralayanın pandemi sürecinde ödenen aylık kira parasında indirim yapmaması üzerine kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesini dayanak göstererek  ‘Aşırı İfa Güçlüğüne Bağlı Uyarlama Davaları’  şartlarının varlığı halinde (iş hacmindeki düşüş oranına paralel)  ödenen aylık kira parasının indirilerek uyarlanıp ödenmesine karar verilmiştir. Bursa BAM 4. HD’ nin kararı salt Bursa ilindeki kiracılar için değil ülkemizdeki bütün kiracılar için bir umut ve sevinç kaynağı olmuştur.

Son olarak neler söylemek istersiniz?

Özelikle dünya ve ülkemiz genelindeki ekonomik göstergelerin yükseldiği bir dönemde kiralayanların bu anlamda biraz daha fedakarlık göstermesi gerektiğini düşünüyorum. Elbette ki kiracı kiraladığı taşınmazda iyi derecede faaliyetini sürdürüp gelir elde ediyorsa kiracının da kiralanan taşınmazın yörede oluşan emsal aylık kira bedeline göre kira bedelini kiralayana ödemelidir. Ancak ekonomik göstergelere bağlı olarak kiracının gelir durumunda düşüş yaşanmış ise kiralayanın bu anlamda fedakarlık göstermesinin (üretim ve işçilik gideri olmayacağından) daha doğru olacağını düşünüyorum.