İnşaat maliyetleri, son aylarda dikkat çekici bir noktaya gelirken Demir Demirtaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş, bu duruma kartellerin yol açtığını savundu: “Türkiye piyasasında çok sınırlı sayıda demir üreticisi var. Doğal olarak fiyatı belirleyen etken  dünyadaki ihtiyaç ve kendileri. Burada bir kartelleşme söz konusu.” Demirtaş,  suni demir ile inşaat maliyetlerinin azalacağını belirterek, yönetmelik değişikliğini işaret etti.

İnşaat malzemelerinin yakın gelecekte inebileceği veya stabil hale gelebileceğini belirten Demirtaş, imarlı arsa arzındaki yetersizlikten dolayı arsalardaki fiyat artışının önüne geçilemeyeceğini savundu. Mevcut konut stokunun depreme dayanıksız olduğunu da hatırlatan Demirtaş, Bursa’da konut açığının olduğunu belirtti. Demirtaş, tek tip imar yönetmeliğinin sorunları çözmekte yetersiz kaldığını ve her bölgeye özgü imar yönetmeliklerinin uygulanması gerektiğini sözlerine ekledi.

 

Pazartesi Söyleşileri’nin bu haftaki konuğu Demir Demirtaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Atilla Demirtaş.

Demirtaş ile inşaat maliyetlerinin artmasının nedenleri, konut fiyatlarını, konut açığını, Türk insanın barınma alışkanlıklarını ve kentsel dönüşümü konuştuk.

 

 İNŞAAT MALİYETLERİ AZALABİLİR

 

Son aylarda inşaat malzemelerine fahiş oranda zam geldi. Mesela demirin fiyatı yüzde 166 arttı.  Fiyat artışlarının  sebepleri nelerdir?

 

Türkiye piyasasında çok sınırlı sayıda demir üreticisi var. Doğal olarak fiyatı belirleyen etken  dünyadaki ihtiyaç ve kendileri. Burada bir kartelleşme söz konusu. Ancak demirin inşaattaki maliyeti yüzde 7 sadece. Burada yapılması gereken çok daha önemli bir şey var. Özellikle birçok ülkede kullanılan  2 katlı binalara kadar suni demirler kullanıyor. Bunlar fiber esaslı demirlerdir. Bir yönetmelik değişikliğiyle bizim ülkemizde de kullanılabilir. Böylece maliyet inanılmaz şekilde azalacaktır. Bunun için yönetmelik değişikliğine ve teknolojik hamleye ihtiyacımız var. İnşaatta genel olarak maliyetler arttı. Sadece demirin  değil, betonun da, bakırın da fiyatı yükseldi. Bunlar,  satış fiyatına mutlaka yansıyacaktır ama uzun vadede.

 

ARSA FİYAT ARTIŞI DİKKAT ÇEKİCİ

 

3+1 dairenin maliyeti ortalama ne kadar arttı?

 

Enflasyonun çok üzerinde dememiz yeterli ama maliyeti 2 türlü ölçüyoruz. Birisi arsa diğeri malzeme fiyatı. Malzeme fiyatı yarın inebilir ve stabil hale gelebilir ama  arsadaki fiyat artışının önüne geçebilmek mümkün değil. Çünkü arsa arzı yok. 1/100 binlik Çevre Düzeni Planı, ilgili  kurumlara gönderildi. Şu anda taslak olan imar planlarından konuta açılan herhangi bir yer görünmüyor. Bu ne demek? İmarlı arsa yok demek. Arsadaki fiyat artışı, malzeme fiyat artışlarından çok daha dikkat çekici. Talep artarken, arzın olmaması fiyatları arttıracaktır. Ayrıca son yıllarda kentsel dönüşüm yasaları  kentsel dönüşüm yapılmasına çok uygun değil. Özellikle özel sektörün kentsel dönüşüme girmesi çok mümkün değil. Yaşadığımız sorunlardan dolayı müteahhitler olarak hiçbir kentsel dönüşüme girmek istemiyoruz.

 

“FAİZLER YÜKSEKKEN DAİRE ALINMALI”

 

Maliyet artışının tam olarak fiyatlara yansımadığını görüyoruz. Bunun nedeni talep yetersizliği mi? Farklı sebepler var mı?

 

Şu anda talep yetersizliği. Talep tamamen faiz oranlarına bağlı. Sizlerin aracılığıyla daire satın almayı düşünenlere bir mesaj vermek istiyorum. Faizler yüksek durumdayken daire satın alsınlar. Çünkü faizler düştüğü zaman daire fiyatına yapılan zammın önüne  geçemiyorlar ve pazarlık şansları olmuyor. Ama faizler yüksekken daire alırlarsa, ilk faiz düşüşünde yapılandırma şansları var.  Bu nedenle faizler yüksekken, pazarlık yaparak daire almalarını öneririm.

 

Ekonomik koşulların iyileşmesi ve konut faizlerinin düşmesi ile satışların artacağını düşünüyor musunuz?

 

Faizler yüzde 1’in altına düştüğü zaman konut satışları çok fazla oluyor. Halbuki daha yüksek fiyattan daire satın alınıyor.  Bir inşaat projesi 2 yıl sürüyor. Biz müteahhitler olarak her halükarda konut üretmek zorundayız. Çünkü piyasanın ne zaman iyi olacağını bilemeyiz.  Piyasa iyi olduğu zaman 2 yıllık valörümüz var, ona yetişme imkanımız yok. ABD Merkez Bankası 200 yılda bastığı parayı son 3 ayda bastı. Bu kadar bol paranın emtia fiyatlarına yansımama ihtimali yok. Fiyatların artmama ihtimali yok.

 

“BURSA’DA KONUT AÇIĞI VAR”

 

Bursa’da nüfus ile konut sayısını oranlarsak nasıl bir tablodan söz etmeliyiz. Bir konut açığı olduğu söylenebilir mi?

 

Kesinlikle söylenebilir.  Çünkü mevcut konut stoğumuz depreme dayanıklı değil. Birincisi, konut stoğumuz  statik açısından riskli. Ayrıca, gelişen medeni insanin sosyalliğine ayak uyduramamasından kaynaklı bir değişim söz konusu.  Yıldırım ve Osmangazi’de birçok insan, sosyal yaşam alanlarından faydalanmak için  kentin batısına  gelmeyi tercih ediyor. Doğal olarak konut ihtiyacı sadece üreme ve evliliğe dayalı değil.  Bizim ülkemiz düalist dediğimiz, bir yanı gelişmiş diğer yanı gelişmemiş bir ülke. Kendi iç devinimden dolayı konut ihtiyacı her zaman üst segmentte olur.

 

Geçmiş yıllarda Türk insanı büyük konutlara ilgi duyuyordu. Son yıllarda ise talepten dolayı 1+1 konut satışında belirgin bir artış yaşandı. Türk insanının konut alışkanlıkları değişiyor mu?

 

Kesinlikle değişiyor. Sadece konut olarak bakmamak lazım. Burada işin püf noktası sosyallik. İnsan sosyal bir varlık olduğu için sosyalleşmeye ihtiyacı oluyor. Bu iş merkezleri  için de geçerli. Birçok yeni mezun, 6 ile 8 metrekarelik  e-ofisleri tercih ediyor. Küçük ofisler onlar için yeterli. Çünkü bu ofislerin içinde kafesi ve çeşitli aktivitelerle desteklenmiş bir sosyallik var. İş yaşamı da ana büyük ofislerden, kapalı devre sistemlerinden açık sistemlere dönüyor. Aynı şey konut için de geçerli. Artık yeni projelerde sitelerin ortak  misafir odaları var. Tek veya 10-15 kişilik misafirlerinizi bu misafir odalarında ağırlayabiliyorsunuz. Gidişat böyle olacak. Burada anahtar kelime sosyallik.

 

Yeni yapılan konut projelerinin önemli bölümü dıştan son derece iyi görünmesine rağmen, ses yalıtımından bile yoksun, inşaat kalitesi  düşük evlerin inşa edildiğini görüyoruz. Teknoloji ilerlemesine rağmen, inşaat kalitesi düştü mü?

 

Bu bir tüketici sorunu. Tüketici kötü evleri tercih etmeyerek üreticiyi yönlendirecek. Tüketicideki bilinç arttıkça inşaat kalitesi yükselecektir.

 

“YENİ İMAR ALANLARINA İHTİYAÇ YOK”

 

Bursa’da yeni imar alanlarına ihtiyaç var mı?

Kesinlikle hayır. Yeni imar alanlar çözüm olmuyor. Benim  her zaman söylediğim bir şey var. Medeniyet geliştikçe şehirler dışa doğru açılıyor ve zamanla kapalı devre sistemli siteler oluşuyor. Bursa’da da durum böyle. Bugün Balat  veya 23 Nisan Mahallesi’nde kapalı devre sistemler var. Herkes sitesinde çok mutlu yaşıyor. Ama bir sonraki süreçte medeniyet biraz daha ilerlediği zaman insanlar şehrin içini  yeniden keşfedecek ve şehirle yaşamaya başlayacak. Paris ve Londra’da bunu görüyorsunuz. Hatta A pozitif dediğimiz ana gelir grupları  şehrin içine döndü. Kent dışındaki yapılaşmalar gettolaşmaya başlıyor. Bursa’daki sistem de buna dönecek. Bursa’daki sıkıntı, yasalarla ilgili. 6157 Sayılı Kentsel  Dönüşüm Yasası, yetersiz ve özel sektörün önünü açan bir yasa değil. İmar ve rantla ilgili kaygılar çok yüksek. Ama desteklenmesi gereken birçok şey var. Mesela Doğanbey şehrin içinde kanserli bir hücre gibi duruyor ama orada da  2 bin 500 hak sahibinin tapulu evleri var. Bizim en büyük sorunumuz mülkiyet hakkının çok fazla olması.  Bir kere bu sistemin değişmesi gerekir. Yani mülkiyete müdahale edilebilmeli. Cumhuriyet tarihi boyunca sadece kentsel dönüşüm ve toplulaştırmayla müllkiyete müdahale edilebildi. Benim düşüncem, kanun yapıcıların imar transferi yasasını çıkarmasıdır. Yani insanların müktesap haklarını şehrin başka bölgelerinde kullanma hakkına sahip olması gerekir. Eğer bu olursa şehri  düzenli hale sokabilirsiniz. Onun dışında önünüze hukuk giriyor ve davalar onlarca yıl sürebiliyor. Bu da süreci çözümsüzlüğe sokuyor.

Yeni inşaat projelerinin çoğunlukla Nilüfer ve kentin Batı’sında yükseldiğini görüyoruz. Bu durumu nasıl okuyorsunuz?

Bursa bir yamaç şehri ve bir tarafı dağ, bir tarafı ova. İkisi de yapılaşmaya kapalı. Bu durumda tek aks kalıyor, Doğu ve Batı ekseni. Düalist bir ülke olduğumuz için de Doğu ve Batı ekseninde de yapılaşma kendiliğinden oluyor. Şehir planlamasıyla ilgili değil, sosyolojik bir hadise. 1/ 100 binlik imar planlarında yeni sanayi alanlarının şehrin doğusunda seçilmesi daha doğru olurdu. Fakat şu anda tüm Bursa’da  33 bin dönümlük sanayi arsamız varken, 9 bin 800 dönümlük TEKNOSAB yapılıyor. Diğer yanda Tekstil OSB, Deri OSB ve KOTİYAK var. Dört tane sanayi bölgesi şehrin en batısına konumlandırıldı. Gerçekten anlamak çok zor. Makro ölçekte bakıldığında çok ciddi mantık hataları var. Şu an söyleşi yaptığımız ofisimizden örnek verelim. Pergeli masanın ortasına koyup, bir kilometre çevirdiğimizde gecekondu semti Emek, Bursa’nın en büyük AVM’si, kentin en büyük OSB’si, TIR Parkı ve en lüks semti Balat var.  Bunları saydıktan sonra bilmem başka bir şey söylemek gerekir mi?

İstanbul Yolu’nda Büyükşehir Belediyesi’nin başlattığı kentsel dönüşümle ilgili değerlendirmeniz nasıl?

Kentsel dönüşüm, kamu ve özel sektör olmak üzere  2 türlü oluyor. Kamu bölgesel olarak yapıyor ama çok büyük eksiklikler var. Çünkü boş olan araziler, kat karşılığı müteahhitlere veriliyor. Ama burada önemli olan dönüşüm yapılması. Dönüşüm olmuyor. Mesela Osmangazi Belediyesi çok başarı bir bölge yarattı. Soğanlı’daki yapılaşma çok güzel,  ben de iftiharla bakıyorum bu projeye. Ama satışta yukarıda evini satanlara öncelik verilmesi gerekiyordu. Yani çok iyi bir fırsat kaçırılıyor aslında. Çünkü mülkiyet yasası olduğu için yerinde dönüşüm yapamıyorsunuz. Ama olayın iyi tarafından bakacak olursak çok daha kötü bir yapılaşma yapılabilirdi.   Hiç olmazsa iyi tarafı var.

“TEK TİP YÖNETMELİK DOĞRU DEĞİL”

Son olarak eklemek istediklerinizle söyleşiyi noktalayalım.

İki konu çok önemli. Yasalarla ilgili ciddi bir sıkıntı var. Ankara’dan verilen kararlar çok sert olabiliyor. Bugün Konya Ovası’nda kurulu bir büyükşehir ile Uludağ’ın yamacında kurulu bir büyükşehir aynı yönetmelikle yönetilemez. Bu bir hatadır. Tabii ki imar yönetmeliklerinde istismar edilen çok noktalar var ama istismar var diye bu şekilde davranmak da doğru değil.  Tüm Türkiye’de aynı imar yönetmeliğinin olması yanlış. Bazı yönetmelik değişiklliklerini bölgelere bırakmak lazım ve bölgelerin kendi içinde kararlar alması gerekir. 1/100 bin ölçekli  planlar halka yeterince açılmıyor. Çoğu kurumun söyleyecekleri var ama dikkate alınmıyor. Madem onlar dinlenmiyor, üniversitelerden görüş alınsın. 1/100 binlik  plan  çok önemli ve bilimin yüzde yüz katkısı  olması gerekiyor. Bursa’nın 1873 yılında yurt dışından destek alınarak  yapılan imar planları var. Bu planlar yapılırken  yurt dışında bilim insanları getirilmiş. Bugün ise ehil olmayan insanlar tarafından yönlendiriliyor ve bu da bir sorun yumağının oluşmasına yol açıyor.  Mülkiyete dokunma şansınız olmadığı için de bu yumağı çözemezsiniz.

FOTOĞRAFLAR: DERYA DEMİR PINAR